先日、相続登記のご依頼がありました。内容は、借地権がある土地上の建物の相続登記です。

所有者であるお父様が亡くなられて、相続人は、お母様とお子様が２名でした。
お子様は皆すでに独立していますのでその建物に今後とも住み続けるのはお母様おひとりです。
建物を相続するのを誰にするのがいいのかという相談から始まりました。
後々の処分を前提に考えるのなら、今後お母様が認知症になるリスク等も考えて代表のお子様おひとりにするという案を通常ならご提案するのですが、今回は土地が借地ということで、慎重に考えた方がいいと思いました。

《借地権を相続する際の対抗要件》
借地権も当然相続の対象です。
今回は借地権が登記がされているわけではないので、特別な手続きが必要ではないのですが、実際建物に住み続けるお母様が借地権を相続する形になります。
その場合、その土地上の建物の所有者をお子様にすることに問題はないかということです。

借地権の契約をした地主に対して、建物の相続登記していなくても借地権の主張ができる事は当然として、地主が亡くなった場合はその相続人に対しても同様に借地権を主張できます。
しかし、地主が土地を第三に売却し、新たな地主が現れた場合が厄介です。
地主が、土地を返してもらいたくて、明け渡し請求をしてきたらどうでしょう？
もちろん争う余地はあるとは思いますが、借地権を持っていても立ち退かなくてはいけなくなるケースがあるからです。
それを避けるためには（対抗する為には）二つの要件が必要となります。

その１．建物所有者として借地人の所有権登記があること
借地人は借地上に建物の登記をする事により『借地権の登記』が無くても対抗する事ができます。しかし、借地名義人と建物の登記名義人が同一でない場合、例えば借地人は夫なのに建物が妻や息子のなどの所有名義になっている場合は対抗する事ができません。借地名義人と建物の登記名義人とが違う場合には、地主が売買などで交代した場合に借地権を対抗できず、建物を収去して土地を明け渡さなければなりません。

２．借地上に建物が存在していること
借地上に登記（所有権保存登記）された建物が存在している事も重要になります。しかし、火事などで建物が滅失した場合は、滅失してから２年間は建物を特定するための必要な事項を記載した立札等を土地上明示することで第三者に対抗することができます。但し、その掲示が知らないうちに撤去されてしまったら対抗できなくなるので注意が必要です。

以上のようなリスクも想定して、お母様が安心して、今後も住み続けられるようにと、お子様方とも相談して、今回は、借地権者であるお母様を単独所有者として遺産分割協議を行い、相続登記させていただきました。

参考になりましたでしょうか？
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